Nachweis einer niedrigeren Restnutzungsdauer eines Mietobjekts
Das Finanzgericht (FG) Münster hat entschieden, dass Steuerpflichtige eine kürzere Restnutzungsdauer eines Mietobjekts durch ein Gutachten nachweisen können. Dies ermöglicht eine höhere Abschreibung (AfA) und kann zu einer erheblichen steuerlichen Entlastung führen. Ein Ortstermin des Gutachters ist dabei nicht zwingend erforderlich, sofern die Schätzung plausibel ist.
Der Kläger wurde im Streitjahr 2020 allein zur Einkommensteuer veranlagt. Er erzielte Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit sowie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mehrerer Immobilien.
Ein neu erworbenes Grundstück war mit einem Mehrfamilienhaus mit 4 im Streitjahr vermieteten Wohneinheiten bebaut. In der Einkommensteuererklärung des Streitjahres erklärte der Kläger aus dem Objekt positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
In seiner Steuererklärung setzte der Kläger die Abschreibung (AfA) auf Basis der typisierten Nutzungsdauer an. Das Finanzamt erkannte dies nicht an, da es die typisierte Nutzungsdauer für zu hoch hielt. Gegen den Bescheid legte der Kläger bisher erfolglos Einspruch und Klage ein.
Das FG Münster gab der Klage statt. Es stellte fest, dass die typisierte Nutzungsdauer nicht zwingend anzuwenden ist, wenn eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen werden kann.
Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG können Steuerpflichtige zwischen der typisierten Nutzungsdauer und einer individuell nachgewiesenen kürzeren Nutzungsdauer wählen. Die tatsächliche Nutzungsdauer wird durch Faktoren wie technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Beschränkungen bestimmt.
Ein Gutachten genügt als Nachweis, wenn es die maßgeblichen Faktoren plausibel darlegt. Eine bestimmte Methodik, wie z.B. ein Bausubstanzgutachten, ist nicht zwingend erforderlich. Auch ein Ortstermin des Gutachters ist nicht zwingend erforderlich, sofern die Schätzung auf plausiblen Annahmen beruht.
Im Streitfall hatte ein Gutachter den Ortstermin nachgeholt und die bereits im Gutachten festgehaltenen Modernisierungsstände bestätigt. Das Finanzgericht betonte, dass die Feststellungslast des Steuerpflichtigen nicht überspannt werden darf. Es genügt, wenn die Schätzung der Nutzungsdauer mit größtmöglicher Wahrscheinlichkeit zutrifft.